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Immo NeufImmo Neuflundi 21 septembre 2015 à 10h00

Tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter en Vefa


Tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter en Vefa
Tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter en Vefa
Tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter en Vefa (©Piotr Cieszynski - Fotolia)

Quels sont les avantages et les démarches à réaliser pour ce type d’achat immobilier ? Des frais de notaire au contrat de réservation en passant par le financement et la réception des travaux, prenez le bon chemin pour réussir votre investissement immobilier.

La Vefa en quelques mots
La Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement) est un contrat d’acquisition d’un bien immobilier à construire (appartement ou maison). Au moment où le contrat est signé, la construction n’a pas commencé. Le promoteur s’engage envers l’acheteur sur la fiabilité des plans proposés et sur le délai de livraison. La construction d’un bâtiment ou d’un lotissement est lancée lorsque le taux de 80 % de réservation est atteint. L’avantage d’un achat en Vefa reste les économies réalisées, tant sur le plan de l’achat d’un bien que sur les frais de notaire.

Les frais de notaire
Un bien acheté en Vefa diminue les frais de notaire, beaucoup moins élevés que dans l’ancien, les logements neufs étant soumis à la TVA s’acquittant d’une taxe de publicité foncière moins chère que lors de l’achat d’un bien dans l’ancien. Vous devez bien entendu prévoir dans votre plan de financement les frais de notaires, certains d’entre eux réclamant des avances sur certains actes administratifs. De manière générale, le montant des frais de notaire s’élèvent de 2% à 3% du prix d’achat (3 à 4% dans l’ancien). C’est l’acheteur qui règle les frais de notaire, pas le promoteur.

Le contrat de réservation en Vefa
Une fois l’accord trouvé avec le promoteur immobilier, un contrat de réservation est signé, fixant les engagements. Cet accord engage le vendeur à vous réserver un logement (si le programme est commencé). Au moment de la signature, un dépôt de garantie est versé. Ce contrat fixe les règles, il est donc nécessaire d’être accompagné par un notaire pour éviter les erreurs. Plusieurs points doivent faire l’objet, de la part de l’acheteur, d’une vigilance particulière : la surface habitable ; le nombre de pièces ; la situation de votre bien immobilier soit dans l’immeuble soit dans le lotissement ; la qualité de la construction (type de matériaux utilisés, équipements, etc.) ; le prix prévisionnel de vente, la date maximale à laquelle la vente sera conclue, les conditions légales concernant le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie est calculé à partir du délai de vente fixé dans le contrat de réservation. En effet, si ce dernier est inférieur à 1 an, le montant du dépôt de garantie sera égal ou inférieur à 5% du prix de vente prévisionnel ; si ce même délai est inférieur ou égal à 2 ans, le prix de garantie de dépôt ne peut pas dépasser 2 % ; enfin, si le délai est de plus de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Sachez que vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours après la signature du contrat de réservation ; hors délais, une rétractation reste possible, sous certaines conditions.

Le financement en Vefa
Le financement en Vefa impose une bonne connaissance du cadre juridique. L’originalité de ce financement consiste en un versement financier par étape de construction du logement. Il faut être vigilant car chaque décaissement de fonds entraîne le prélèvement d’intérêts appelés « intercalaires ». La construction achevée, l’amortissement du prêt peut commencer.

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Échelonnement des paiements
L’échelonnement est prévu par l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation :

  • 35% du prix à la réalisation des fondations,
  • 70% à la mise hors d’eau,
  • 95% à l’achèvement de l’immeuble.

La réception puis la livraison des travaux en Vefa
C’est l’avant-dernière étape, celle de la réception des travaux. Les travaux terminés, le promoteur, en sa qualité de maître d’ouvrage, rédige un procès-verbal avec un architecte afin d’accepter les travaux. C’est sur ce document que figurent les éventuelles réserves concernant les travaux, et sur la fiabilité des constructions. Le promoteur, accompagné éventuellement d’un architecte, et le constructeur apposent leur signature sur ce document. La réception des travaux est une procédure à ne pas confondre avec la livraison. Cette ultime étape correspond à la remise des clés par le promoteur immobilier à l’acheteur, ce dernier étant en capacité d’habiter sa maison.

La réception des travaux, les garanties…
La réception des travaux constitue le point de départ des garanties légales auxquelles le constructeur s’engage :

  • La garantie du parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil),
  • La garantie du bon fonctionnement des équipements dissociables (article 1792-3 du Code civil sur les garanties biennales),
  • La garantie décennale (Article 192 du Code civil).

… et les réserves
Un acheteur acceptant les travaux sans réserve peut recourir à la garantie de parfait achèvement, si des défauts apparaissent dans l’année suivante la réception du bien. Dans ce cas, une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée. Si des réserves sont émises au moment de la réception des travaux, l’acheteur peut demander au promoteur de faire les réparations nécessaires. L’acheteur doit veiller à réclamer un exemplaire du procès-verbal de la réception des travaux pour connaître la date à partir de laquelle démarrent les garanties dont il peut bénéficier.

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