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Construire: quelle est la valeur du bâti 20 ans plus tard

0 Reco 20/01/2020 à 11:07 par wa2b

Salut a tous
Je n'y connais rien en immo et il y a qc que je ne comprends pas bien.
Des amis ont vendu un terrain avec une maison. Le montant de la transaction correspondait en gros au prix du mètre carré nu. Comme si la maison (220m2, 2 etages+combles, construite en 75 mais de tres bonne qualite) ne valait rien. Un agent a estime a 120K euros la renovation. Si le tout s'est vendu au prix du m2 nu, la maison a perdu toute valeur?

Pour mieux me representer le truc: imaginons que sur un terrain de 600 a 400/m2, soit 240K, je construise une maison de 250m2 pour un coût de 2000/m2. Ca me fait donc un total de 740 K de cout. Il y aurait en plus des intérêts, pour faire simple disons que que je devrai rembourser 840K au total.
20 and plus tard, l'ensemble terrain ne vaudra pas 740K, mais plutôt le prix du m2 du moment, plus une somme qui correspondrait a la maison moins le coût de sa renovation? La maison pert en fait pratiquement toute sa valeur?
Est-ce que je me trompe?


0 Reco 20/01/2020 à 15:29 par lael

Deux possibilités :
1) L'agent immobilier était de mèche avec un promoteur qui est uniquement intéressé par le terrain et compte raser la maison.
Donc l'agent immobilier a barratiné les vendeurs pour leur faire vendre pas cher en ne tenant pas compte de la valeur de la maison.

2) Si le prix du m² construit du secteur est bas mais que le montant des travaux de rénovation est élevé : souvent dans les 1500€/m² pour une rénovation lourde, ça peut être plus intéressant de raser et reconstruire et à ce compte-là elle vaut probablement guère plus que la valeur du terrain.
Si la maison date des années 75, est toujours dans "son jus", avec d'importants travaux de rénovation, des travaux de mise aux normes, toute l'électricité à refaire, l'assainissement et l'isolation thermique et qu'en plus de ça elle accuse son âge, ça peut se justifier.

Techniquement, la valeur du bâti a toujours tendance à baisser sur la durée du fait des évolutions des normes et des travaux réguliers à y effectuer.
Ce qui augmente surtout au cours du temps c'est la valeur du foncier.

Message edité 21/01/2020 à 14:51
0 Reco 20/01/2020 à 18:17 par wa2b

Merci pour la reponse,
Je suis très surpris par la perte de valeur des maisons.
Dans ma region (Ain frontiere Suisse), le coût du foncier est très élevé (400 du m2 voire plus) et le coût de la construction aussi. Sachant que la moyenne française pour de la construction par architecte est de 1600 le m2, je ne serait pas étonné qu'elle dépasse les 1800 ici.
Donc si au bout de 20 ans de remboursements la maison perd la moitié de sa valeur, n'est-ce pas comme si ces remboursements partent en fumée?

Est-ce que les appartements perdent autant de valeur?

0 Reco 20/01/2020 à 19:57 par MisterHadley

C'est pas tout à fait ça...

Ce qui fait le prix, au départ, est effectivement le terrain lui-même...

La propriété vient du sol, ne l'oublions pas...

Si tu achètes un terrain nu (sans construction), tu vas le payer surement assez cher...

Ensuite, tu fais construire ta baraque dessus...

Une fois construite, ce qui va faire le prix au m², ce n'est pas le terrain, mais la maison seulement...

Le terrain perd de sa valeur dès lors qu'il y a une construction dessus, justement...

Et ça se valorise beaucoup moins cher qu'un terrain nu (sans construction)...

On appellera ça alors un "terrain encombré"...

Si la surface résiduelle du terrain reste importante une fois la construction faite, dans ce cas, il augmentera le prix du m² de la maison qui y est construite dessus...

En bref, une fois construit, ce n'est plus le terrain qui se valorise, mais la maison elle-même, dont le terrain n'est plus qu'un agrément...

S'il reste pas mal de surface potentiellement constructible, ça augmentera le prix de la maison...

S'il est paysagé aussi...

Sinon, sa valeur est intégré dans le prix du m² de la maison, ni plus ni moins, c'est elle qui prédomine, plus le terrain lui-même.

Ensuite, si ta maison se trouve à trifouillis les oies sur verts pâturages, évidemment, le prix au m² de celle-ci sera bien moins élevé que celui d'un hôtel particulier en plein Paris la snobinarde...

A partir de là, c'est la loi du marché qui fera fluctuer le prix du m², qui, sur le long terme (20 ans et plus) fera que tu en tireras toujours plus que ce que tu ne l'auras payé au départ, en tout cas, d'une façon générale...

Il y a toujours des exceptions, c'est sur...

Enfin, pour ce qui est des rénovations, et des estimations :

1 - deux maisons identiques dans la même rue, ou deux appartements de mêmes surfaces dans le même immeuble, y compris au même étage, peuvent ne pas avoir du tout la même valorisation...

2 - une maison des années 70, si son gros oeuvre est de qualité, vaudra toujours le coup de se voir remise au gout du jour techniquement parlant...

3 - pour ce qui est des prix des rénovations, le prix incompressible est celui des matériaux et matériels que tu utiliseras pour rénover ta baraque...

Lorsqu'un AI te sort 120000 euros ça ne veut pas dire grand chose...

Rénover quoi, par quoi, par qui, de quelle façon, on n'en sait strictement rien...

Exemple : si tu n'es pas manchot, et que tu fais tout toi-même, à condition que tu en ais les capacités, ça ne te reviendra jamais au même prix que celui qui te serait facturé par un professionnel...

Professionnel qui, lui, ensuite, rognerait sur la qualité des matériaux et matériels pour se dégager une marge supérieure...

Alors que toi, tu pourrais te permettre de choisir les meilleurs matériaux et matériels, tu obtiendrais un résultat qualitativement supérieur pour un coût final bien moindre...

Ce qui ferait alors que ta maison vaudrait bien plus que celle qui aurait été rénovée par un pro que tu aurais payé 120000 euros...

L'immobilier est un vrai métier, il y a pleins de choses à savoir, à faire, etc, etc...

Message edité 20/01/2020 à 20:19
0 Reco 21/01/2020 à 15:13 par lael

MisterHadleya écrit : La propriété vient du sol, ne l'oublions pas...Plus pour très longtemps apparemment à en croire le projet de loi de dissociation du bati du foncier. (ce n'est pas le nom officiel de la loi, ils ont préféré la cacher derrière un titre plus pompeux et démagogique)

Sinon je comprends votre point de vue qui est totalement défendable et j'y adhère en grande partie.

Mais ce n'est pas l'analyse du gouvernement et encore moins celle du projet de loi juste au-dessus.
Il suffit de lire la première partie intitulée "Exposé des motifs" pour comprendre les grandes lignes de leur pseudo-analyse.

D'après cette analyse, ce n'est pas le bâti qui prend de la valeur mais le foncier.
Ce qui revient à dire que le bâti vaut le même montant partout en France, selon son année de construction et des normes/travaux effectués, et ne peut que perdre de la valeur au cours du temps sauf si des travaux sont mis en oeuvre pour le revaloriser.

A l'inverse il est dit que c'est la spéculation sur le foncier qui donne artificiellement de la valeur aux surfaces bâties en "transférant" la valeur du foncier à ces surfaces bâties..

Leur solution "miracle" étant de dissocier le bâti du foncier et créer des observatoires du foncier pour "fixer" la valeur du foncier et arrêter la spéculation.
Et le fait de rendre les gens propriétaires du bâti mais plus du terrain est censé rendre les logements abordables partout en France.

Mais avec une telle logique, cela revient à payer un loyer à vie pour l'utilisation du terrain sous-jacent ce qui va totalement à l'encontre du droit de propriété car on se retrouve malgré nous "locataire" et pas plein-propriétaire.
Et on devient propriétaire d'un bâti qui, à en croire le texte, perdra irrémédiablement de la valeur au cours du temps.

Message edité 21/01/2020 à 15:25
0 Reco 21/01/2020 à 15:32 par marc19

Tout cela se justifie peut-être sur la région parisienne et 3 ou 4 grandes ville , pour le reste, les logements sont parfaitement abordables .

Tant qu'ils n'auront pas compris que c'est prendre le problème à l'envers .........

La solution , c'est faire en sorte de déplacer autant que faire ce peut, de nouvelles zones d'activité économiques ailleurs au lieu de laisser s'agglutiner tout sur PARIS .

Il y a des zones en France parfaitement compatibles où passent TGV , autoroutes , foncier pas cher voir gratuit pour que s'implantent des entreprises etc ....

Ce parisianisme forcené , c'est une véritable plaie ..........

0 Reco 21/01/2020 à 16:37 par Danielmmo

Ce qui détermine le prix c'est le marché.

C'est la raison pour laquelle un studio de 20 m2 va couter 300 k€ ou plus à Paris, et une maison de 300 m2 avec piscine et grand terrain coutera moins de 200 k€ dans une autre région.

0 Reco 21/01/2020 à 18:13 par MisterHadley

laela écrit : Plus pour très longtemps apparemment à en croire le projet de loi de dissociation du bati du foncier. (ce n'est pas le nom officiel de la loi, ils ont préféré la cacher derrière un titre plus pompeux et démagogique)

Sinon je comprends votre point de vue qui est totalement défendable et j'y adhère en grande partie.

Mais ce n'est pas l'analyse du gouvernement et encore moins celle du projet de loi juste au-dessus.
Il suffit de lire la première partie intitulée "Exposé des motifs" pour comprendre les grandes lignes de leur pseudo-analyse.

D'après cette analyse, ce n'est pas le bâti qui prend de la valeur mais le foncier.
Ce qui revient à dire que le bâti vaut le même montant partout en France, selon son année de construction et des normes/travaux effectués, et ne peut que perdre de la valeur au cours du temps sauf si des travaux sont mis en oeuvre pour le revaloriser.

A l'inverse il est dit que c'est la spéculation sur le foncier qui donne artificiellement de la valeur aux surfaces bâties en "transférant" la valeur du foncier à ces surfaces bâties..

Leur solution "miracle" étant de dissocier le bâti du foncier et créer des observatoires du foncier pour "fixer" la valeur du foncier et arrêter la spéculation.
Et le fait de rendre les gens propriétaires du bâti mais plus du terrain est censé rendre les logements abordables partout en France.

Mais avec une telle logique, cela revient à payer un loyer à vie pour l'utilisation du terrain sous-jacent ce qui va totalement à l'encontre du droit de propriété car on se retrouve malgré nous "locataire" et pas plein-propriétaire.
Et on devient propriétaire d'un bâti qui, à en croire le texte, perdra irrémédiablement de la valeur au cours du temps.
Ce que les politicards pondent comme niaiseries ne regardent qu'eux...

Ils ne sont pas professionnels de l'immobilier, moi oui...

Et je vais te le démontrer immédiatement, avec cette fabuleuse "proposition nouvelle" que ces messieurs les champions du monde voudraient sortir, puisque tu la cites :

"Dissocier le foncier du bâti", n'a strictement rien de nouveau, ça existe depuis plus de 200 ans...

Et c'est déjà dans le Code civil...

Ca s'appelle une "division en volumes", ou "droit de superficie"...

La propriété vient du sol, il en a toujours été ainsi, et ça ne changera pas.