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Cession / revente VEFA - frais de notaires

1 Reco 14/03/2018 à 17:54 par mickael.de-matos@hotmail.fr

Bonjour,

Depuis le 1er janvier 2013, un logement revendu pour la première fois dans les 5 ans de son achèvement, que le vendeur l'ait acheté sur plans (en l'état futur d'achèvement ou Véfa) ou fait construire (cas des maisons individuelles) n'est plus considéré comme un logement neuf bénéficiant de frais de notaire réduits.

Par conséquent, tout bien revendu par un particulier, même dans le délai de 5 ans suivant son achèvement, sera considéré comme un logement ancien, et donc soumis aux frais de notaire classiques.

Ma question : Si ce logement est revendu AVANT son achèvement, autrement dit si la vente consiste en une cession du contrat VEFA d'un particulier vers un autre particulier, quel est le régime appliqué pour les frais de notaires ? En effet, il y a de multiples avis sur la question et il est difficile d'obtenir une réponse précise. La reforme de 2013 précise "dans les 5 ans de son achèvement" ce qui n'apporte aucune réponse concernant une vente pendant la construction du logement.

Des experts pourraient-ils nous éclairer ?

Merci de vos réponses


0 Reco 03/09/2018 à 22:46 par John2a20

Bonjour,

Je suis fort intéressé par votre post car je me retrouve dans la même situation, impossible de trouver la réponse.

Avez eu ce que vous vouliez savoir ?

Cordialement

0 Reco 13/09/2018 à 10:57 par PGimmoneuf

Bonjour,
Il s'agit d'une cession de gré à gré entre particuliers qui est soumise aux droits de mutation classiques (7 à 8%) et ce quand bien même le bien ne soit pas achevé.
Seule la vente du promoteur à un client est éligible aux FN réduits.
J'ai déjà réalisé une opération de cette nature (en tant qu'acheteur)...
Le seul avantage pour l'acheteur est de pouvoir bénéficier d'un dispositif fiscal lié au neuf (Pinel) tant que le bien n'est pas achevé et surtout occupé.

0 Reco 13/09/2018 à 11:30 par Danielmmo

Effectivement depuis 2013, la France s'est alignée sur l'Europe, qui fait qu'un particulier ne peut facturer de TVA; Avant 2013 le notaire sur un VEFA de moins de 5 ans, faisait la différence entre prix d'achat/revente et appliquait la TVA à 20% en la retenant sur le prix de la vente (revenant au vendeur).
Aujourd'hui dès qu'on revend un VEFA on passe sur le même calcule des droits de mutations dans l'ancien (8%).

0 Reco 14/09/2018 à 14:41 par lastella

[Bonjour

si tu vends par contre ton contrat de réservation, les frais de notaire peuvent être réduits puisque le promoteur sera de nouveau le propriétaire du bien :) mais dans ce cas, l'accord du promoteur est nécessaire

0 Reco 14/09/2018 à 21:22 par PGimmoneuf

Non, ce cas n'est pas envisageable. Le promoteur ne rachète pas "un contrat de réservation" à partir du moment où l'acte notarié est passé. le client vendeur doit vendre à une toute autre personne.Pas de frais de notaire réduits.

0 Reco 17/09/2018 à 11:41 par mickael.de-matos@hotmail.fr

Merci pour vos éclaircissements.
Sauriez-vous nous conseiller sur les moyens pour mettre en vente ce type de bien ? Agences immobilières ? Autres professionnels de l'immobilier ?

0 Reco 18/09/2018 à 10:12 par PGimmoneuf

Cette nature de transaction est complexe et de ce fait il ne faut laisser aucune possibilité de côté car les acheteurs sont rares.
L'achat avant livraison fait peur par sa complexité et si l'acheteur veut exercer un dispositif fiscal type Pinel il voudra être assuré de pouvoir le faire (c'est possible, je l'ai fait).
Forcément, il ne faudra pas être gourmant sur le prix de vente compte tenu des droits de mutation (--> frais de notaire à 7 à 8% à charge de l'acheteur).
Il est également possible de réaliser une vente avec Frais de notaire compris (payés par le vendeur), il s'agit d'une vente "contrat en main".
Ne laisser aucune possibilité de côté, c'est bien sûr le Bon Coin et PAP, les agences immobilières locales et des commercialisateurs.
La problématique des commercialisateurs, c'est qu'il vont souhaiter prendre 4 à 8% d'honoraires sur la transaction ...
En cas de situation de blocage, çà peut malheureusement être le dernier recours.
Éventuellement, nous pouvons poursuivre ne MP (PGimmoneuf@gmail.com)
Bon courage.

1 Reco 18/09/2018 à 15:52 par Danielmmo

effectivement cela va être difficile à vendre, car votre acquéreur va avoir 7 à 8% de frais en plus de votre prix, et par agence vous aurez les frais d'agence 5%.

Au global, si vous voulez vendre il va falloir diminuer votre prix de revient de plus de 15% surtout si vous avez payé les frais de notaires à 2.5% lors de votre achat.

A titre d'exemple, vous avez acheté à 200 k€ +2.5% de FdN, soit 205 000 euros.

Dans le meilleur des cas, vous revendrez à 200 K€ acte en main, si par agence vous aurez

200 k€*95%*92% = 174 800 euros

Entre votre achat a 205 000 euros, auquel vous devez ajouter les frais de banque et de garantie ( 2500 euros minimum), vous allez avoir une perte net de 32 700 euros (205000+2500-174800).

Après ce calcul, sera moins pessimiste si le bien est recherché (Paris) et surtout qu'il n'existe aucun nouveau VEFA concurrent.

0 Reco 06/10/2019 à 13:40 par Revendeur

PGimmoneufa écrit : Bonjour,
Il s'agit d'une cession de gré à gré entre particuliers qui est soumise aux droits de mutation classiques (7 à 8%) et ce quand bien même le bien ne soit pas achevé.
Seule la vente du promoteur à un client est éligible aux FN réduits.
J'ai déjà réalisé une opération de cette nature (en tant qu'acheteur)...
Le seul avantage pour l'acheteur est de pouvoir bénéficier d'un dispositif fiscal lié au neuf (Pinel) tant que le bien n'est pas achevé et surtout occupé.
Bonjour PGimmo,

Comme vous avez déjà réalisé ce genre d'opération, savez-vous si, lorsque la cession de contrat a lieu en cours de construction, les frais de notaire au taux plein (8% env.) sont appliqués seulement au montant déjà payé au promoteur?
Mon raisonnement est le suivant :
Si j'ai débloqué 30% (TVA incluse), je revend cette partie en tant que particulier et dans ce cas en effet c'est la fiscalité d'un bien ancien.
Par contre, les 70% restant ayant encore vocation à être payés directement au promoteur par mon acheteur, au prix initial, avec de frais de notaires au taux réduit déjà payés par moi, je me dis qu'il n'y a pas de droits de mutation là-dessus.
Dans ce cadre, s'il y a une plus-value, elle serait bien évidemment calculée uniquement par rapport aux 30% déjà débloqués, càd que cette PV sera entièrement intégrée au prix supportant le taux plein de 8% pour la mutation et elle supportera l'IR de 19%+Charges (car on ne peut considérer le bien comme sa RP).

Exemple chiffré : Je contracte à 100. J'ai versé 30 au début du chantier.
Je vends le contrat pour un prix global de 120.
En réalité, mon acheteur devant encore 70 au promoteur, j'ai revendu à 50 dans ma poche.
Sur ces 50, droit de mutation de 8%. Sur la PV de 20, IR de 19%+CS.
En revanche, sur les 70, je ne vois pas à quel titre il y aurait des droits ou de l'impôt.

Coût total pour l'acheteur 70+50*1,08 =124
Impôt payé par moi = 20*(0,19+0,17)=7,2
En réalité un peu moins car on devrait pouvoir déduire les frais d'emprunts etc engagés pour l'opération.

J'ai bon ?

1 Reco 06/10/2019 à 13:55 par Revendeur

Mes sources, notamment la 2e qui fait la différence ente ce qui m'appartient et ce qui ne m'appartient encore :

Article 1601-4 du CC
La cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur.

Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.

Ces dispositions s'appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.


Article 1601-3 du CC
La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.


0 Reco 06/10/2019 à 20:04 par PGimmoneuf

Bonjour,

Cà me parait correct, sous le contrôle d'un notaire qui maitrise cette nature de transaction (pas tous...).
Sur les 70, je ne comprendrais pas qu'il y ait des droits de mutation (déjà payés), à la rigueur des droits d'enregistrement ?
Sur les 50, dans l'hypothèse où vous payez vous même les droits de mutation, la base taxable de l'impôt sur la plus value sera réduite de 19% ...
Cordialement.

0 Reco 06/10/2019 à 20:40 par Revendeur

A faire valider bien évidement par les pros, on ne fait que discuter ;)
Ceci dit merci pour votre avis.

Cordialement

0 Reco 30/10/2019 à 15:39 par fred77

En cas de revente , ce sera une vente avec frais de notaire classiques .
si vous n'êtes pas encore propriétaire vous pouvez céder votre réservation à un nouvel acheteur, si le promoteur est OK mais ce sera le promoteur qui vendra àfrais réduits .

0 Reco 04/11/2019 à 15:23 par rockefeller

fred77a écrit : En cas de revente , ce sera une vente avec frais de notaire classiques .
si vous n'êtes pas encore propriétaire vous pouvez céder votre réservation à un nouvel acheteur, si le promoteur est OK mais ce sera le promoteur qui vendra àfrais réduits .
Si vous n'avez pas encore signé l’acte de vente définitif chez le notaire, le nouvel acheteur pourra profiter de la TVA à taux réduit.

0 Reco 05/11/2019 à 07:48 par citypress

la vente de contrat VEFA est il possible ??et pourquoi ne beneficie t il plus d'une reduction de frais de notaire?est ce que le nouvel acheteur a t il droit à un pret PTZ dans ce cas ?