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Achat dans le neuf à livraison immediate

1 Reco 22/06/2018 à 23:11 par Rose

Bonjour,
Mon mari et moi même avons 30 ans. Nous avons trouvé une bien dans le 93 au Blanc Mesnil mais nous ne connaissons pas très bien le quartier. C'est un quartier pavillonnaire...
Un appartement de type T5 au premier étage avec une terrasse de 25m2 et un balcon de 6m2. L'appartement fait 97m2 et est exposé ouest. Le prix est de 268101 euros.
C'est un logement neuf livré de suite pas très loin de l'aéroport du Bourget.
Nous sommes éligibles au Ptz 102000euros et à la tva 5.5.

Nous avons besoin d'aide. Nous n'avons pas de famille, ni d'amis qui ont acheté dans Le neuf. Nous avons peur de nous lancer dans cette aventure pour 25 ans.

Nous passons par un agent immobilier qui dit ben pas pouvoir négocier les frais de notaire et tout gérer y compris la banque et le taux...
Je suis donc à la recherche de conseils, astuces et autres de la part d'acquérir ou autres avec une expérience.
Merci d'avance pour votre réponse.


0 Reco 25/06/2018 à 10:12 par tinayou

le prix me semble raisonnable pour un appartement au premier étage .En général pour un T5 dans cette ville,le prix est supérieur

0 Reco 25/06/2018 à 17:42 par Rose

Merci de votre réponse.

0 Reco 25/06/2018 à 23:33 par jeece

Si je puis me permettre,

En outre du prix je vous conseille de prendre en compte les éléments suivants :

- Quelle part de propriétaires habitera dans la future résidence ? Fuyez les résidences Pinel qui ont souvent plus de locataires résidents que de propriétaires résidents et qui ont tendance à se dégrader vite et se transformer en HLM !

- Renseignez-vous sur ce qu'implique la TVA 5,5 et le PTZ qui sont selon moi des outils permettant aux mairies de garder captifs les primo accédants.

Aussi combien d'enfants avez-vous ? Parce que le logement est plutôt grand. S'il s'agit d'une première acquisition, surtout ne surévaluez pas vos besoins et faites attention à l'évolution potentielle de la taxe foncière... Si vous êtes un couple avec moins de 2 enfants, je ne saurais que vous conseiller de viser un 3 pièces de 60/70m² qui aura l'avantage de coûter déjà beaucoup moins cher à l'acquisition (inutile de vous imposer 33% de taux d'endettement), coûtera moins cher en charges mensuelles, nécessitera moins d'entretien, moins de travaux de rénovation lors de la revente, ne perdra pas de valeur et se revendra ou se louera beaucoup plus vite, surtout en petite couronne parisienne... L'objet d'une première acquisition étant surtout de constituer un capital pour une seconde.

Enfin,votre histoire ressemble beaucoup à la mienne, primo accédant d'un T5 en livraison immédiate de 95m² à 256000€ TVA 5,5 PTZ en 2012 dans un quartier que je ne connaissais pas et qui a oublié la règle la plus importante dans un investissement immobilier -> l'emplacement !

Bon courage.

Message edité 25/06/2018 à 23:37
0 Reco 26/06/2018 à 09:32 par Rose

Merci Jeece pour votre message.
Il est vrai que je n'ai qu'un enfant pour le moment et pour une première acquisition un F5 n'est peut être pas adapté.
Concernant les charges vous n'avez pas tord.il y a quasiment 130m2 appart et terrasse comprise.
Vos conseils me sont très utiles et vont peser dans ma décision...
A quoi êtes vous engagé avec la tva 5.5 et le Ptz dans votre cas ??

0 Reco 26/06/2018 à 12:28 par jeece

Si vous n'avez qu'un enfant, fuyez cet achat irraisonné ^^
Privilégiez un T3 bien situé, c'est à dire à proximité immédiate des transports (bus, métro, tram, gare), des commerces, et surtout d'un bon groupe scolaire.

Vous perdrez en surface mais vous gagnerez en qualité de vie au quotidien.

En ce qui concerne la TVA 5,5 vous trouverez les informations ici : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/jai-beneficie-dun -taux-reduit-de-tva-dans-le-cadre-dun-dispositif-d accession

Il s'agit d'un dispositif que j'exècre à titre personnel car il ne sert principalement qu'à améliorer les marges des promoteurs. Avec la TVA 20% l'appartement proposé serait affiché à 304k€ (A ce prix là, au Blanc-Mesnil dans une zone ANRU autant dire qu'il ne trouvera jamais acquéreur). Du coup, plutôt que de baisser leurs marges pour adapter le prix de ces logements à leur valeur de marché, les promoteurs ont fait pression sur les différents gouvernement pour obtenir ce rabais de TVA. Mais ce qui ne sera pas dit pas le promoteur c'est qu'une partie de cette TVA sera due par le propriétaire si celui veut revendre son bien avant 10 ans. Le PTZ quant à lui interdisant toute mise en location pendant un certain temps.
Alors oui il existe dans les deux cas des conditions d'exceptions mais de base vous n’êtes pas libre de faire ce que vous voudrez de votre acquisition et serez captifs un certain nombre d'années...

Message edité 26/06/2018 à 12:34
0 Reco 26/06/2018 à 18:46 par Rose

Merci. Vous m'enlevez une épine dans le pied. J'ai déjà réservé l'appartement de peur qu'il parte. Je n'ai pas encore reçu les contrats par le promoteur. Nous avons bien réfléchi et nous allons donc nous retirer de la vente.
Encore merci.

0 Reco 26/06/2018 à 19:16 par jeece

Bonne nouvelle j'ai envie de dire.

Surtout si vous souhaitez faire une acquisition dans le neuf, ce qui peut avoir ses avantages (ex frais de notaires offerts, cuisine offerte, ainsi que PTZ si vous ne disposez pas d'apport ou d'un dossier compliqué avec un emprunteur en intérim ou cdd), n'oubliez jamais de vous renseigner sur la part de Pinel (ou futur autre dispositif de défiscalisation) dans votre résidence. Les résidences où ils sont majoritaires sont une plaie !

Et surtout, ne négligez jamais la carte scolaire (bref l'emplacement). Renseignez-vous en mairie (et non auprès du promoteur, ni du vendeur) dès signature d'un compromis pour vous assurer de cela. Si la réponse de la mairie est vague (peut-être telle école ou telle école on ne sait pas trop), abandonnez. Certaines villes enchaînent les programmes immobiliers depuis des années sans se soucier de la création de classes ou établissement scolaires supplémentaires... Or une fois que vous avez acheté, surtout en TVA 5.5 + PTZ, les mairies vous savent pieds et poings liés pendant X années à votre appartement et sans possibilité de quitter facilement votre logement. Logement que vous apprendrez à détester du plus profond de votre être... -_-

0 Reco 26/06/2018 à 20:56 par Rose

Sans indiscrétion, est ce possible de savoir dans quelle ville vous avez achetez ?

0 Reco 26/06/2018 à 20:59 par Rose

J'aime l'appartement c'est vrai mais je doutais du fait de l'emplacement.
Merci pour vos précieux conseils.
Du coup, avez vous réussi à vous sortir de votre situation ? Avez vous achetez le logement T5 ? Avez vous pu revendre ?

0 Reco 27/06/2018 à 20:57 par jeece

Bonsoir,
J'ai acheté à Vigneux (91).
J'ai revendu après 4 mois de mise en vente en transigeant beaucoup sur le prix car me il reste 18K€ de crédit à rembourser (travaux de déco+1%). La vente ne couvrant que le crédit principal.

Message edité 27/06/2018 à 21:09

0 Reco 28/06/2018 à 08:16 par adrienne3

Rosea écrit : Bonjour,
Mon mari et moi même avons 30 ans. Nous avons trouvé une bien dans le 93 au Blanc Mesnil mais nous ne connaissons pas très bien le quartier. C'est un quartier pavillonnaire...
Un appartement de type T5 au premier étage avec une terrasse de 25m2 et un balcon de 6m2. L'appartement fait 97m2 et est exposé ouest. Le prix est de 268101 euros.
C'est un logement neuf livré de suite pas très loin de l'aéroport du Bourget.
Nous sommes éligibles au Ptz 102000euros et à la tva 5.5.

Nous avons besoin d'aide. Nous n'avons pas de famille, ni d'amis qui ont acheté dans Le neuf. Nous avons peur de nous lancer dans cette aventure pour 25 ans.

Nous passons par un agent immobilier qui dit ben pas pouvoir négocier les frais de notaire et tout gérer y compris la banque et le taux...
Je suis donc à la recherche de conseils, astuces et autres de la part d'acquérir ou autres avec une expérience.
Merci d'avance pour votre réponse.
les frais de notaire dans le neuf est moins cher et je doute que le notaire accepte de réduire ces honoraires Cela reste relativement rare en tout cas cependant vous ne perdez rien à essayer la négociation.

Message edité 28/06/2018 à 08:16
0 Reco 28/06/2018 à 23:56 par Rose

Aïe c'est vraiment dommage. Votre expérience nous sert de leçon et nous évite de reproduire ce schéma...
J'espère qu'aujourd'hui, vous êtes mieux où vous êtes ! C'est le plus important, le reste suivra.

0 Reco 28/06/2018 à 23:59 par Rose

Bizarrement après discussion avec le commercial, les frais de notaire sont offerts et en plus de cela on a le droit à des bons cadeaux si nous changeons d'avis

0 Reco 29/06/2018 à 07:39 par jeece

Les frais de notaires c'est la base, ils sont offerts sur tous les programmes immobiliers neufs... Les promoteurs ne discutent même pas là dessus. C'est l'un des avantages de l'achat du neuf (avec la garantie décennale et les normes de construction récentes).

Le vrai bon plan serait d'obtenir un rabais conséquent sur le prix de l'appartement qui vu son emplacement vaudra 200000 euros à tout casser immédiatement à l'issue de la vente (et ce en comptant votre cuisine flambant neuve à 7k€). Pire qu'une voiture cet investissement... Fuyez ne vous faites pas avoir. Si vous avez un pincement au cœur pour votre commercial, si ça peut vous rassurer un autre primo finira par se faire avoir...

0 Reco 29/06/2018 à 14:17 par Rose

Je vous rassure depuis notre première discussion, mon mari et moi avons décidé de laisser tomber cet appart.

Message edité 29/06/2018 à 14:19