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Pourquoi investir dans le neuf ?

0 Reco 06/05/2016 à 12:06 par Arnaud-MDHPromotion

A tous les acheteurs qui souhaitent investir, l'achat d'un logement neuf est le meilleur des investissements. Pourquoi ?

La loi Pinel permet aux investisseurs de réduire leurs impôts si et seulement si, ceux-ci s´engagent à louer un logement neuf à usage d´habitation principale pendant une durée minimum.
21% de réduction d´impôt sur le prix de revient du logement si l´appartement est loué sur 12 ans.
18% de réduction d´impôt sur le prix de revient du logement si l´appartement est loué sur 9 ans.
12% de réduction d´impôt sur le prix de revient du logement si l´appartement est loué sur 6 ans.


1 Reco 07/05/2016 à 14:06 par agenceimmo

Avec le dispositif Pinel, le principal inconvenient, le plafonnement est susceptible de limiter la rentabilité, pour l'investisseur.

1 Reco 07/05/2016 à 15:42 par axel560809

les autres inconvénients sont le fait que:

- l'on achète 20-30%au dessus du prix du marché,

-que l'on sera obligé de mettre un effort d'épargne,

- que l'on touchera les loyers qu'a la fin du crédit (car ce n'est pas un investissement rentable).

-que l'on ne sait pas comment va vieillir l'immeuble

-que l'on ne sait pas ce que deviendra le quartier

Bref, les carottes de ce genre sont à fuir comme la peste, sauf si vous voulez avoir une MAUVAISE dettes!!

1 Reco 10/05/2016 à 17:59 par Arnaud-MDHPromotion

En réponse à vos remarques :

- on achète 20-30% au dessus du prix du marché :

Les frais de notaire sont réduits (environ 2%) ou offerts parfois contre 6 à 7% dans l'ancien, que le neuf est éligible au PTZ jusqu'à 40% de la valeur d'acqusition (dans le cadre d'un investissement en résidence principal) ou éligible loi PINEL qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63000€ pour un investissement de 300 000€ sur 12 ans et qu'il n'y a pas de travaux à prévoir.

Tout dépend de ce l'on entend par investir si c'est : une acquisition en Une résidence principal ou un investissement locatif en vue de réaliser éventuellement une réduction d'impôt

- on sera obligé de mettre un effort d'épargne :

L 'effort d'épargne est minime et grâce aux dispositifs fiscal PINEL (cadre investissement locatif on peut baisser ses impôts). ça mériterait une petite simulation mais je n'ai pas le temps

-on ne sait pas comment va vieillir l'immeuble :

le neuf est sous garantie décennal donc pendant 10 ans on est couvert. quid d'un ravalement de façade à payer dans l'ancien ?

- On ne sait pas ce que deviendra le quartier :

Comme tout investissement il faut étudier...

0 Reco 12/05/2016 à 18:51 par axel560809

Bonjour,

"Les frais de notaire sont réduits (environ 2%) ou offerts parfois contre 6 à 7% dans l'ancien, que le neuf est éligible au PTZ jusqu'à 40% de la valeur d'acqusition (dans le cadre d'un investissement en résidence principal) ou éligible loi PINEL qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63000€ pour un investissement de 300 000€ sur 12 ans et qu'il n'y a pas de travaux à prévoir."

il est quand même plus avantageux de payer 7% de frais de notaire que d'avoir à payer un bien 30% au dessus du prix du marché.

La réduction d'impôt qui vous sert de carottes afin d’appâter des "investisseurs" est au final nul car le prix d'acquisition est 30% plus cher que le marché.

exemple: pour un investissement de 300.000€, le vrai prix du marché est de 210.000€ car le bien est 30% plus cher.
la différence est de 90.000€, ce qui gomme complètement l réduction d’impôt de 63.000€. Ce qui fait 27.000€ à déboursé en plus par l'investisseur qui crois faire une bonne affaire.

Un investissement est une action ou la perspective est de tirer un profit.
le soucis c'est que dans c que vous vendez, il faut d'abord, perdre de l'argent par le biais de l'exemple ci-dessus, par le fait de faire un effort d'épargne, et par le fait d'avoir des loyer plafonné.
Et c'est seulement une fois le crédit remboursé que l'investisseur commencera à en tirer un profit.

Pour ma part, la bonne affaire se fait lors de l'achat et le profit commence dès l'entrée du locataire dans les lieux.

en ce qui concerne l'effort d'épargne, que veux dire minime pour vous? quel est en général le montant de cet effort?

pour un investisseur qui ne veux pas se limiter à un seul investissement, un effort d'épargne va empiéter sur la capacité d'emprunt.

en ce qui concerne l'ancien, les prix sont négociable et encore plus lorsque des travaux sont prévoir dans l'avenir.
De plus, il est possible en location nue ou meublé de déduire ou d'amortir des de très nombreuses charges, travaux... ce qui peut permettre d'être en déficit foncier et donc ne pas payer d'impôt.

à noter également que le rendement est supérieur dans l'ancien, 8-10% voir plus.

à noter également généralement meilleur dans l'ancien.
il n'y à par exemple peu pour ne pas dire pas de place pour des programmes neuf dans les centres villes. L'ancien étant déjà implanté dans ces zone prisé et bien coté.

au plaisir d'échanger sur le sujet avec vous.

Cordialement

1 Reco 12/05/2016 à 18:51 par axel560809

Bonjour,

"Les frais de notaire sont réduits (environ 2%) ou offerts parfois contre 6 à 7% dans l'ancien, que le neuf est éligible au PTZ jusqu'à 40% de la valeur d'acqusition (dans le cadre d'un investissement en résidence principal) ou éligible loi PINEL qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63000€ pour un investissement de 300 000€ sur 12 ans et qu'il n'y a pas de travaux à prévoir."

il est quand même plus avantageux de payer 7% de frais de notaire que d'avoir à payer un bien 30% au dessus du prix du marché.

La réduction d'impôt qui vous sert de carottes afin d’appâter des "investisseurs" est au final nul car le prix d'acquisition est 30% plus cher que le marché.

exemple: pour un investissement de 300.000€, le vrai prix du marché est de 210.000€ car le bien est 30% plus cher.
la différence est de 90.000€, ce qui gomme complètement l réduction d’impôt de 63.000€. Ce qui fait 27.000€ à déboursé en plus par l'investisseur qui crois faire une bonne affaire.

Un investissement est une action ou la perspective est de tirer un profit.
le soucis c'est que dans c que vous vendez, il faut d'abord, perdre de l'argent par le biais de l'exemple ci-dessus, par le fait de faire un effort d'épargne, et par le fait d'avoir des loyer plafonné.
Et c'est seulement une fois le crédit remboursé que l'investisseur commencera à en tirer un profit.

Pour ma part, la bonne affaire se fait lors de l'achat et le profit commence dès l'entrée du locataire dans les lieux.

en ce qui concerne l'effort d'épargne, que veux dire minime pour vous? quel est en général le montant de cet effort?

pour un investisseur qui ne veux pas se limiter à un seul investissement, un effort d'épargne va empiéter sur la capacité d'emprunt.

en ce qui concerne l'ancien, les prix sont négociable et encore plus lorsque des travaux sont prévoir dans l'avenir.
De plus, il est possible en location nue ou meublé de déduire ou d'amortir des de très nombreuses charges, travaux... ce qui peut permettre d'être en déficit foncier et donc ne pas payer d'impôt.

à noter également que le rendement est supérieur dans l'ancien, 8-10% voir plus.

à noter également généralement meilleur dans l'ancien.
il n'y à par exemple peu pour ne pas dire pas de place pour des programmes neuf dans les centres villes. L'ancien étant déjà implanté dans ces zone prisé et bien coté.

au plaisir d'échanger sur le sujet avec vous.

Cordialement

0 Reco 12/05/2016 à 18:52 par axel560809

Bonjour,

"Les frais de notaire sont réduits (environ 2%) ou offerts parfois contre 6 à 7% dans l'ancien, que le neuf est éligible au PTZ jusqu'à 40% de la valeur d'acqusition (dans le cadre d'un investissement en résidence principal) ou éligible loi PINEL qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63000€ pour un investissement de 300 000€ sur 12 ans et qu'il n'y a pas de travaux à prévoir."

il est quand même plus avantageux de payer 7% de frais de notaire que d'avoir à payer un bien 30% au dessus du prix du marché.

La réduction d'impôt qui vous sert de carottes afin d’appâter des "investisseurs" est au final nul car le prix d'acquisition est 30% plus cher que le marché.

exemple: pour un investissement de 300.000€, le vrai prix du marché est de 210.000€ car le bien est 30% plus cher.
la différence est de 90.000€, ce qui gomme complètement l réduction d’impôt de 63.000€. Ce qui fait 27.000€ à déboursé en plus par l'investisseur qui crois faire une bonne affaire.

Un investissement est une action ou la perspective est de tirer un profit.
le soucis c'est que dans c que vous vendez, il faut d'abord, perdre de l'argent par le biais de l'exemple ci-dessus, par le fait de faire un effort d'épargne, et par le fait d'avoir des loyer plafonné.
Et c'est seulement une fois le crédit remboursé que l'investisseur commencera à en tirer un profit.

Pour ma part, la bonne affaire se fait lors de l'achat et le profit commence dès l'entrée du locataire dans les lieux.

en ce qui concerne l'effort d'épargne, que veux dire minime pour vous? quel est en général le montant de cet effort?

pour un investisseur qui ne veux pas se limiter à un seul investissement, un effort d'épargne va empiéter sur la capacité d'emprunt.

en ce qui concerne l'ancien, les prix sont négociable et encore plus lorsque des travaux sont prévoir dans l'avenir.
De plus, il est possible en location nue ou meublé de déduire ou d'amortir des de très nombreuses charges, travaux... ce qui peut permettre d'être en déficit foncier et donc ne pas payer d'impôt.

à noter également que le rendement est supérieur dans l'ancien, 8-10% voir plus.

à noter également généralement meilleur dans l'ancien.
il n'y à par exemple peu pour ne pas dire pas de place pour des programmes neuf dans les centres villes. L'ancien étant déjà implanté dans ces zone prisé et bien coté.

au plaisir d'échanger sur le sujet avec vous.

Cordialement

0 Reco 12/05/2016 à 19:05 par axel560809

Bonjour,

"Les frais de notaire sont réduits (environ 2%) ou offerts parfois contre 6 à 7% dans l'ancien, que le neuf est éligible au PTZ jusqu'à 40% de la valeur d'acqusition (dans le cadre d'un investissement en résidence principal) ou éligible loi PINEL qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63000€ pour un investissement de 300 000€ sur 12 ans et qu'il n'y a pas de travaux à prévoir."

il est quand même plus avantageux de payer 7% de frais de notaire que d'avoir à payer un bien 30% au dessus du prix du marché.

La réduction d'impôt qui vous sert de carottes afin d’appâter des "investisseurs" est au final nul car le prix d'acquisition est 30% plus cher que le marché.

exemple: pour un investissement de 300.000€, le vrai prix du marché est de 210.000€ car le bien est 30% plus cher.
la différence est de 90.000€, ce qui gomme complètement l réduction d’impôt de 63.000€. Ce qui fait 27.000€ à déboursé en plus par l'investisseur qui crois faire une bonne affaire.

Un investissement est une action ou la perspective est de tirer un profit.
le soucis c'est que dans c que vous vendez, il faut d'abord, perdre de l'argent par le biais de l'exemple ci-dessus, par le fait de faire un effort d'épargne, et par le fait d'avoir des loyer plafonné.
Et c'est seulement une fois le crédit remboursé que l'investisseur commencera à en tirer un profit.

Pour ma part, la bonne affaire se fait lors de l'achat et le profit commence dès l'entrée du locataire dans les lieux.

en ce qui concerne l'effort d'épargne, que veux dire minime pour vous? quel est en général le montant de cet effort?

pour un investisseur qui ne veux pas se limiter à un seul investissement, un effort d'épargne va empiéter sur la capacité d'emprunt.

en ce qui concerne l'ancien, les prix sont négociable et encore plus lorsque des travaux sont prévoir dans l'avenir.
De plus, il est possible en location nue ou meublé de déduire ou d'amortir des de très nombreuses charges, travaux... ce qui peut permettre d'être en déficit foncier et donc ne pas payer d'impôt.

à noter également que le rendement est supérieur dans l'ancien, 8-10% voir plus.

à noter également généralement meilleur dans l'ancien.
il n'y à par exemple peu pour ne pas dire pas de place pour des programmes neuf dans les centres villes. L'ancien étant déjà implanté dans ces zone prisé et bien coté.

en attendant votre retour, bonne soirée

0 Reco 13/05/2016 à 09:21 par marc19

axel560809a écrit : Bonjour,

"Les frais de notaire sont réduits (environ 2%) ou offerts parfois contre 6 à 7% dans l'ancien, que le neuf est éligible au PTZ jusqu'à 40% de la valeur d'acqusition (dans le cadre d'un investissement en résidence principal) ou éligible loi PINEL qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63000€ pour un investissement de 300 000€ sur 12 ans et qu'il n'y a pas de travaux à prévoir."

il est quand même plus avantageux de payer 7% de frais de notaire que d'avoir à payer un bien 30% au dessus du prix du marché.

La réduction d'impôt qui vous sert de carottes afin d’appâter des "investisseurs" est au final nul car le prix d'acquisition est 30% plus cher que le marché.

exemple: pour un investissement de 300.000€, le vrai prix du marché est de 210.000€ car le bien est 30% plus cher.
la différence est de 90.000€, ce qui gomme complètement l réduction d’impôt de 63.000€. Ce qui fait 27.000€ à déboursé en plus par l'investisseur qui crois faire une bonne affaire.

Un investissement est une action ou la perspective est de tirer un profit.
le soucis c'est que dans c que vous vendez, il faut d'abord, perdre de l'argent par le biais de l'exemple ci-dessus, par le fait de faire un effort d'épargne, et par le fait d'avoir des loyer plafonné.
Et c'est seulement une fois le crédit remboursé que l'investisseur commencera à en tirer un profit.

Pour ma part, la bonne affaire se fait lors de l'achat et le profit commence dès l'entrée du locataire dans les lieux.

en ce qui concerne l'effort d'épargne, que veux dire minime pour vous? quel est en général le montant de cet effort?

pour un investisseur qui ne veux pas se limiter à un seul investissement, un effort d'épargne va empiéter sur la capacité d'emprunt.

en ce qui concerne l'ancien, les prix sont négociable et encore plus lorsque des travaux sont prévoir dans l'avenir.
De plus, il est possible en location nue ou meublé de déduire ou d'amortir des de très nombreuses charges, travaux... ce qui peut permettre d'être en déficit foncier et donc ne pas payer d'impôt.

à noter également que le rendement est supérieur dans l'ancien, 8-10% voir plus.

à noter également généralement meilleur dans l'ancien.
il n'y à par exemple peu pour ne pas dire pas de place pour des programmes neuf dans les centres villes. L'ancien étant déjà implanté dans ces zone prisé et bien coté.

en attendant votre retour, bonne soirée
Pour appuyer votre excellente démonstration, je rajouterais que le tout placo vieilli vite et mal ..............en général .

Qu'il vaut mieux éviter les grosses copros en privilégiant les petits immeubles anciens de 3 ou 4 lots .

0 Reco 30/06/2016 à 18:48 par AS31

Arnaud-MDHPromotiona écrit : A tous les acheteurs qui souhaitent investir, l'achat d'un logement neuf est le meilleur des investissements. Pourquoi ?

La loi Pinel permet aux investisseurs de réduire leurs impôts si et seulement si, ceux-ci s´engagent à louer un logement neuf à usage d´habitation principale pendant une durée minimum.
21% de réduction d´impôt sur le prix de revient du logement si l´appartement est loué sur 12 ans.
18% de réduction d´impôt sur le prix de revient du logement si l´appartement est loué sur 9 ans.
12% de réduction d´impôt sur le prix de revient du logement si l´appartement est loué sur 6 ans.
La loi Pinel ? Un piège : La réduction d'impôt se concentre sur 9 ans (2 % par an puis 1 % pendant 3 ans puis plus rien). Cela n'est donc cohérent que sur 9 ans, après il faut revendre, comme le laissent supposer tous les " vendeurs de défiscalisation " (j'exerce ce métier de conseil depuis plus de 20 ans et j'en ai assez des gens qui vendent n'importe quoi et qui ternissent l'imager de ce métier qui me passionne).

Voici un exemple en zone B1 (Toulouse) :

Un T2 de 45 m², acheté à 3 800 € le m² (171 000 € pour un T2 neuf à Toulouse, on ne peut pas me soupçonner de plomber volontairement cette loi Pinel), plus 7 000 € de frais de notaire, loué au plafond soit 508 €.

Je vais encore être sympa : Les charges non récupérables sont de seulement de 7 € le m² (un minimum pour du neuf), des frais d'agence à 7 % TTC (pas cher pour du neuf packagé), une assurance à 3,5 % (impayés, carence, dégradation et protection juridique, je vous fais grâce de la PNO) et une taxe foncière de seulement 650 €, le tout financé par un crédit sur 20 ans au taux de 2 % plus 0,40 % d'ADI.

Résultats (schématique, c'est vrai) sur les années 1 à 9
960 (crédit) - 508 (loyer) + 134 (taxes, frais, charges et assurance en mensuel) - 297 (réduction d'impôt en mensuel) = 289 soit le coût mensuel sur les 9 premières années (coût total de 31 212 €).

Années 10 à 12 :
960 (crédit) - 508 (loyer) + 134 (taxes, frais, charges et assurance en mensuel) - 148 (réduction d'impôt en mensuel) = 438

Mon avis : pour un T2, ça commence à coûter cher, d'où l'idée de revendre après 9 ans de location, vérifions comme dirait une célèbre présentatrice :

Je revends un T2 de 10 ans à un acquéreur qui ne va pas bénéficier d'une réduction d'impôt et qui va donc se référer... AUX PRIX DANS L'ANCIEN !
Je répète pour ceux qui doutent : un logement de 10 ans sans avantage fiscal, c'est de l'ancien.

Aujourd'hui à Toulouse, on trouve des T2 tout à fait corrects à 2 500 € le m² (voir ici, sources notaires : http://www.immoprix.com/ipStat.php?tb=APA&a=&zgid=730313555).

Soyons sympas en supposant que les prix des T2 dans l'ancien aient grimpé de 1 % par an sur 10 ans pour passer de 2 500 € le m² à 2 800 €.

Notre T2 se revendrait donc 126 000 € (acheté 10 ans plus tôt à 171 000) pour une opération qui a coûté 31 212, avec un capital restant dû sur le crédit de 106 616 €.

Le capital récupéré par l'investisseur est donc de 19 384 (126 000 moins 106 616), ce qui correspond... A UN RENDEMENT NEGATIF (vous avez dépensé 31 212 et vous récupérez 19 384) !

Pour faire une opération neutre, donc sans perte mais sans gain non plus, il faudrait revendre à :

106 616 pour rembourser la banque plus 31 212 pour se rembourser soi-même, soit 137 828 €, ce qui correspond à un prix au m² de 3 063 €, soit le haut de gamme des T2 sur Toulouse (donc en hyper centre).

Si vous y croyez, moi pas et je ne veux pas vendre du PInel standard à mes clients, surtout pas avec un objectif de revente (je leur propose alors un système de capitalisation, style assurance vie dans ce cas).

Les seuls programmes que je valide éventuellement, c'est du neuf ou du réhabilité (même fiscalité) mais qui peux se louer en saisonnier (donc fiscalité du meublé) au terme de la période de défiscalisation et du Pinel à La Réunion (réduction d'impôt de 29 % au lieu de 18) mais en allant sélectionner et négocier sur place (on ne peut pas vendre de l'immobilier comme le font certains juste sur catalogue sans visualiser ce que l'on propose).

Cordialement.

Patrick LEGOFF



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